【文字解讀】《淮北市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》政策解讀

一、文件出臺的背景和依據(jù)

近期安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等3部門印發(fā)《關(guān)于印發(fā)安徽省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法通知》（建房〔2022〕106號），要求各市、縣盡快制定或完善預(yù)售資金監(jiān)管具體規(guī)定。為落實國家、省相關(guān)要求，對《關(guān)于修訂淮北市新建商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施細(xì)則的通知》（淮住建規(guī)〔2022〕2號）進(jìn)行修訂，形成了《關(guān)于印發(fā)淮北市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法的通知》（淮住建〔2023〕152號）（以下簡稱《辦法》。

二、文件制定的意義和總體考慮

（一）貫徹落實國家、省對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的要求。進(jìn)一步加強我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，防范交易風(fēng)險、保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于項目工程建設(shè)，從而保障房地產(chǎn)項目竣工交付，保障買受人的合法權(quán)益。

（二）適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀要求。面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的新形勢，既要保障項目如期交付又要盡量減輕企業(yè)資金壓力，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、文件的起草過程

按照國家的有關(guān)法律、法規(guī)及國家住建部、安徽省住建廳的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，借鑒其他城市好的做法，對原預(yù)售資金實施細(xì)則進(jìn)行修訂，起草了《淮北市商品房預(yù)售資金管理辦法》，主要修訂了重點監(jiān)管資金的測算標(biāo)準(zhǔn)、留存的比例、監(jiān)管資金用途等。期間我局三次召開座談會研討、兩次征求局相關(guān)科室和單位的意見，對建設(shè)成本進(jìn)行了多次測算，并書面向人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監(jiān)分局、縣區(qū)政府及部分房企征求意見。2023年6月5日，副市長梁龍義主持召開專題會議，進(jìn)一步征求相關(guān)部門意見。我局吸納多方意見和建議后進(jìn)一步修改完善后聯(lián)合人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監(jiān)分局共同印發(fā)。

四、工作目標(biāo)

加強預(yù)售資金監(jiān)管工作，對我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的各方職責(zé)、監(jiān)管銀行確定、預(yù)售資金收存、支取及違規(guī)責(zé)任追究等重要內(nèi)容都進(jìn)行了明確和規(guī)范。規(guī)范商品房預(yù)售行為,維護房地產(chǎn)預(yù)售市場秩序、維護預(yù)購人的合法權(quán)益。

五、文件的主要內(nèi)容

《監(jiān)管辦法》共分六個部分，32條，主要包括以下內(nèi)容:

（一）明確監(jiān)管范圍。淮北市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、撥付、使用及監(jiān)管，適用本辦法。

（二）招標(biāo)確定監(jiān)管銀行。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監(jiān)分局，綜合商業(yè)銀行的資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件等因素，通過公開招標(biāo)等方式，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行通過市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站向社會公示。建立監(jiān)管銀行考核評價制度，并根據(jù)考評結(jié)果適時調(diào)整監(jiān)管銀行。

（三）按預(yù)售許可設(shè)立監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的原則，在項目所在地監(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶設(shè)立后原則上不得變更。監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂 《商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議》，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。

（四）明確監(jiān)管資金的用途。監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金用于支付項目建設(shè)必需的農(nóng)民工工資、施工進(jìn)度款、建筑材料、設(shè)備等相關(guān)費用，不得用于繳納土地款、罰款，以及支付借（貸）款本金和利息、營銷費用、開發(fā)企業(yè)員工工資等。一般監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，用于支付本項目有關(guān)農(nóng)民工工資、工程款、稅款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。

（五）合理確定重點監(jiān)管資金總額。重點監(jiān)管資金額度按棟核準(zhǔn)，由監(jiān)管項目的工程建設(shè)費用總額（含建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費用）組成，工程建設(shè)費用總額按商品房建設(shè)工程單位綜合造價乘以監(jiān)管樓棟的預(yù)測繪面積核定。全裝修預(yù)售項目重點監(jiān)管資金在毛坯建設(shè)工程造價基礎(chǔ)上按照每平方增加1000元。

（六）按工程節(jié)點申請使用重點監(jiān)管資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度申請使用監(jiān)管額度資金，共分為7個撥付節(jié)點：地下結(jié)構(gòu)完成后，達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)四分之一；達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)三分之一；達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)二分之一；達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)四分之三；達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；完成房屋所有權(quán)首次登記，對應(yīng)撥付節(jié)點規(guī)定毛坯商品房項目和全裝修商品房項目累計使用資金的比例。完成房屋所有權(quán)首次登記的，累計使用資金額度不得超過總額的97%，剩余的重點監(jiān)管資金根據(jù)項目后期質(zhì)保及信訪投訴情況分別予以退還。

（七）預(yù)售資金監(jiān)管的解除。商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記后且監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，根據(jù)項目后期質(zhì)保及信訪投訴情況確定解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的時間。到達(dá)解除時間后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。

（八）明確相關(guān)責(zé)任。進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工監(jiān)理單位、監(jiān)管銀行、相關(guān)部門和工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中的責(zé)任追究方式。

六、創(chuàng)新舉措

一是明確預(yù)售資金監(jiān)管實行專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管原則。二是通過招標(biāo)確定監(jiān)管銀行。三是合理確定監(jiān)管額度、增加撥付節(jié)點。四是為了有效解決項目交付后存在的質(zhì)保問題和信訪投訴問題，在項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，留存3%的重點監(jiān)管資金分五年退還。五是降低了辦理預(yù)售許可的形象進(jìn)度。六是明確當(dāng)項目出現(xiàn)重大風(fēng)險時的應(yīng)對舉措。

七、保障措施和下一步工作

一是加強部門協(xié)作。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、人行淮北市中心支行、淮北銀保監(jiān)分局相互配合，形成監(jiān)管合力。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)預(yù)售資金的監(jiān)督管理。市房管中心承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管的日常工作。人行淮北市中心支行、淮北銀保監(jiān)分局負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)商業(yè)銀行在預(yù)售資金監(jiān)管工作中的相關(guān)行為。

二是建立監(jiān)督檢查機制。監(jiān)管部門依據(jù)《辦法》規(guī)定對開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管資金監(jiān)督檢查。相關(guān)商業(yè)銀行定期向監(jiān)管部門報送預(yù)售資金對賬信息以及合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按揭貸款放款信息，發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管專用賬戶的，及時告知監(jiān)管部門。

八、解讀機關(guān)及政策咨詢電話

解讀機關(guān)：淮北市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

政策咨詢電話：0561-3061511