在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價過程外，一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。大狀說法網(wǎng)負(fù)責(zé)人、北京市惠誠律師事務(wù)所上海分所楊狀律師結(jié)合多年辦案經(jīng)驗，總結(jié)出以下重要注意事項，供購房者參考：

首先，在房屋買賣合同簽訂前，買家需要注意以下事項：

1、核實產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人的身份信息;  

2、到房產(chǎn)交易中心查詢待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。這里還需注意的是，如果登記的所有權(quán)人不止一人的，那還應(yīng)注意其他產(chǎn)權(quán)人的售房意見，如委托他人操作的，應(yīng)當(dāng)要求對相應(yīng)的委托手續(xù)進(jìn)行公證;

3、待售房屋的房屋情況，是否存在采光、漏水等問題;  

4、待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明;  

5、是否有其他實際使用人;  

6、是否有工商注冊登記未滌除(商業(yè)房產(chǎn));  

7、是否有未交清的水電費、物業(yè)費等費用;  

8、需要繳付的稅費(稅費政策復(fù)雜且多變);  

9、是否符合當(dāng)?shù)氐南拶徴?  

10、房屋內(nèi)是否存在戶口。  

其次，在簽訂房屋買賣合同時，還要注意以下事項：

一、準(zhǔn)備好所需的如下證明材料  

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件; 房產(chǎn)證原件;

2、未成年人的戶口簿或出生證明;  

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。  

二、看清楚合同中的約定內(nèi)容  

以上海為例，上海在辦理房產(chǎn)過戶的過程中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系上海市住房保障和房屋管理局制定，上海市工商行政管理局監(jiān)制的合同文本，但其中也有很多地方需要填寫，須仔細(xì)閱讀，尤其注意以下幾點(如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明)：  

1、房款的金額是否寫清楚?  

2、付款方式如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?盡量等房屋過戶登記并完成交付后再支付全款，以  保障最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。特別需要注意的是，在簽訂合同時，多數(shù)買賣雙方會在合同中約定過戶當(dāng)日支付一筆購房款，對此筆購房款的支付時間(過戶手續(xù)辦理前， 還是辦理后)應(yīng)當(dāng)明確。

3、買賣雙方何時過戶及交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房屋一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單)。  

4、違約責(zé)任是否約定明確、違約金的數(shù)額是否約定清楚，在此建議買家在合同中詳細(xì)約定對方逾期過戶或者交付的違約責(zé)任。  

5、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。  

在合同簽訂時盡量小心謹(jǐn)慎，做到如上事宜，才有可能規(guī)避不應(yīng)有的交易風(fēng)險，進(jìn)而順利完成交易。

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繼承中的遺囑繼承、遺贈和遺贈撫養(yǎng)協(xié)議 

 
繼承是指自然人死亡后，由法律規(guī)定的一定范圍內(nèi)的人或遺囑指定的人依法取得死者留下的個人合法財產(chǎn)的法律制度。包括法定繼承、遺囑繼承、遺贈、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，遺囑繼承、遺贈和遺贈撫養(yǎng)協(xié)議都是公民在生前依法對自己的個人財產(chǎn)作出處分并于死亡時生效的民事法律行為，他們各有自己獨特的法律特征和成立條件。　　

一、關(guān)于遺囑繼承　　

遺囑繼承是指被繼承人死亡后按照其生前所立遺囑繼承其遺產(chǎn)的一種繼承方式。所謂遺囑，是指遺囑人生前依法定形式對其個人所有的財產(chǎn)進(jìn)行處分，并于其死亡時發(fā)生效力的單方民事法律行為。遺囑具有其獨特的法律特征：是單方民事法律行為；是遺囑人獨立的民事行為；是遺囑人死后才發(fā)生法律效力的民事行為；是一種要式民事行為。　　遺囑合法有效須滿足以下條件要求：　　

（1）關(guān)于遺囑人的行為能力的要求。遺囑人立遺囑時必須具有遺囑能力。如果遺囑人立遺囑時無民事行為能力或是限制民事行為能力人，其所立的遺囑無效。這里應(yīng)注意“立遺囑時”的表述，這是確認(rèn)遺囑人所立遺囑是否有效的重要時間條件，即只有遺囑人在立遺囑時是無民事行為能力人或是限制民事行為能力人，其所立遺囑才依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該遺囑無效，如果遺囑人是在立遺囑后喪失的行為能力，其所立遺囑的效力則不受影響；

（2）意思表示的條件要求。遺囑必須是遺囑人的真實意思表示。即必須是遺囑人獨立的真實的意思表示，受脅迫、欺騙所立的遺囑、偽造的遺囑、被篡改的遺囑內(nèi)容，因其不是遺囑人的真實意思表示，因此不具有遺囑法律效力，是無效遺囑?！　?

（3）遺囑內(nèi)容的要求。遺囑的內(nèi)容必須合法，不得違反法律的規(guī)定，不得損害國家利益、集體利益和社會公共利益，不得損害他人的利益。如果遺囑人以遺囑處分了不屬于自己的財產(chǎn)，那么遺囑的這部份內(nèi)容無效。同時如果遺囑沒有對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額的，對應(yīng)當(dāng)保留的必要份額的處分無效。

（4）遺囑的形式要求。遺囑的形式應(yīng)當(dāng)符合法定的形式要件。遺囑形式是指遺囑人處分自己遺產(chǎn)的意思表示方式。我國繼承法規(guī)定的遺囑形式有公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑。公證遺囑是指經(jīng)過國家公證機關(guān)辦理了公證的遺囑；自書遺囑是指遺囑人親自書寫的遺囑，遺囑人在自書遺囑上應(yīng)當(dāng)注明年月日并親筆簽名；代書遺囑是指由他人代為書寫的遺囑，一般而言，公民應(yīng)當(dāng)自已書寫遺囑，但在生病、不會寫字、不想自己書寫等各種客觀情況下，允許公民立代書遺囑。代書遺囑上必須有二名以上的見證人簽名見證，且應(yīng)當(dāng)由其中一名見證人代書；錄音遺囑是指以錄音形式制作的遺囑，錄音遺囑必須有兩名以上的見證人進(jìn)行見證并將見證內(nèi)容進(jìn)行錄音；口頭遺囑是指遺囑人用口述的方式表示其對遺產(chǎn)進(jìn)行處分的意思的遺囑形式。按照我國繼承法的規(guī)定，公民只有在緊急情況下才能立口頭遺囑，且必須有兩名以上的見證人在場見證，緊急情況解除后，應(yīng)當(dāng)將口頭遺囑內(nèi)容制作成書面遺囑，對緊急情況解除后多久應(yīng)當(dāng)將口頭遺囑內(nèi)容制作成書面遺囑我國繼承法暫無規(guī)定，這有待于繼承法的修改中體現(xiàn)?！　?

前述條件只是解決了遺囑合法有效的問題，那么是否只要遺囑合法有效都應(yīng)該完全按照遺囑對遺產(chǎn)進(jìn)行處理呢？答案應(yīng)當(dāng)是否定的，因為要按遺囑繼承遺產(chǎn)，除遺囑必須合法有效外，還必須符合以下條件：

1、被繼承人沒有簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，否則，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。 　　

2、遺囑繼承人沒有喪失、放棄繼承權(quán)，同時也未先于被繼承人死亡。如果遺囑繼承人有故意殺害被繼承人、為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人、遺棄或虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的、偽造篡改或者銷毀遺囑情節(jié)嚴(yán)重的情形之一的，遺囑繼承人將依法喪失繼承權(quán)；如果遺囑繼承人先于被繼承人死亡的，依法喪失繼承權(quán)。另外，遺囑繼承人也可以在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的明示的意思表示，明示的表示方式，指繼承人應(yīng)當(dāng)以書面的方式明確無誤的表明自己放棄繼承的意思，才能產(chǎn)生繼承法上的放棄繼承的法律后果，否則將依法視為同意接受繼承遺產(chǎn)。在遺囑自由原則的指導(dǎo)下，公民所立的遺囑，既然是遺囑人的單方民事法律行為，因此，允許公民在一定的情況下以一定的方式變更或撤銷自己所立的遺囑。

二、關(guān)于遺贈　　

遺贈，是指遺贈人用遺囑將其個人財產(chǎn)于其死亡后贈給法定繼承人以外的人、國家或集體組織的一種法律制度。遺贈具有如下特征：它是遺囑人死亡時生效的單方民事法律行為，無論受遺贈人是否接受；受遺囑人可以是國家、集體組織，也可以是法定繼承人以外的個人；遺贈的標(biāo)的只能是遺產(chǎn)中的財產(chǎn)權(quán)利，而不包括財產(chǎn)義務(wù)?！　?/font>

遺贈雖然是單方民事法律行為，但也須具備一定條件才能發(fā)生法律效力：遺贈人須有遺囑能力，這是對遺贈人的行為能力的要求；遺贈人行使遺贈權(quán)不得違背法律規(guī)定，這是對遺贈行為合法性的要求；受遺贈人須為在遺贈生效時生存之人，受遺贈人的主體資格既已消滅，當(dāng)然就不能接受遺贈。遺囑繼承、遺贈雖都是公民按照個人的意志自由處分自己遺產(chǎn)的法律行為，但遺贈與遺囑繼承又有顯著的區(qū)別：　　

（1）權(quán)利主體范圍不同。遺囑繼承中接受遺囑繼承權(quán)的主體只能是法定繼承人范圍以內(nèi)的人；接受遺贈權(quán)的主體只能是國家、集體或法定繼承人以外的人。　　

（2）關(guān)于接受、放棄權(quán)利的規(guī)定不同。遺囑繼承人放棄繼承，應(yīng)當(dāng)在繼承開始后遺產(chǎn)處理前作出表示，沒有表示的，視為接受繼承；受遺贈人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈后兩個月內(nèi)作出接受或放棄受遺贈的明確的意思表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈?！　?

（3）應(yīng)否承擔(dān)清償被繼承人債務(wù)的義務(wù)不同。遺囑繼承人既有依遺囑繼承遺產(chǎn)的權(quán)利，又承擔(dān)在遺產(chǎn)實際價值范圍內(nèi)清償被繼承人債務(wù)的義務(wù)；受遺贈人只享有接受遺贈財產(chǎn)的權(quán)利，不承擔(dān)清償債務(wù)的義務(wù)。

（4）取得遺產(chǎn)的方式不同。遺囑繼承人有權(quán)直接參與遺產(chǎn)的分配；受遺贈人無權(quán)直接參與遺產(chǎn)分配，而只能從遺囑執(zhí)行人或遺囑繼承人、法定繼承人處取得遺產(chǎn)。在執(zhí)行遺贈時應(yīng)當(dāng)注意，不得妨礙清償遺贈人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，只有在清償稅款和債務(wù)之后遺產(chǎn)有剩余時，才能執(zhí)行遺贈。如果遺贈是以特定物為遺贈物的，當(dāng)物已不存在，則遺贈失去效力?！　?

三、關(guān)于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，是指受扶養(yǎng)人和扶養(yǎng)人之間關(guān)于扶養(yǎng)人承擔(dān)受扶養(yǎng)人的生養(yǎng)死葬義務(wù)，受扶養(yǎng)人將自己所有的財產(chǎn)遺贈給扶養(yǎng)人的協(xié)議。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議具有獨特的法律特征：（1）遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是雙務(wù)合同；（2）遺囑扶養(yǎng)協(xié)議是雙方的法律行為；（3）遺贈扶養(yǎng)協(xié)議在適用上具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在：遺囑與協(xié)議內(nèi)容相抵觸時，遺囑無效，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力優(yōu)于遺囑，遺囑的效力優(yōu)于法定繼承；（4）遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中扶養(yǎng)人的權(quán)利只能在受扶養(yǎng)人死亡時實現(xiàn)。 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議體現(xiàn)了遺贈人和扶養(yǎng)人權(quán)利義務(wù)對等的原則，遺贈人享有受扶養(yǎng)的權(quán)利，但同時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)生前妥善保管遺贈財產(chǎn)并在死后將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給扶養(yǎng)人所有的義務(wù)；扶養(yǎng)人享有在遺贈人死后取得遺贈財產(chǎn)的權(quán)利，但必須承擔(dān)對遺贈人生養(yǎng)死葬的義務(wù)。當(dāng)然遺贈扶養(yǎng)協(xié)議經(jīng)雙方協(xié)商同意或由于任何一方無正當(dāng)理由不履行，都可以解除。如果是扶養(yǎng)人或集體組織無正當(dāng)理由不履行，致協(xié)議解除的，不能享有受遺贈的權(quán)利，其支付的供養(yǎng)費用一般不予補償；如果是遺贈人無正當(dāng)理由不履行，致協(xié)議解除的，則應(yīng)償還扶養(yǎng)人或集體組織已支付的供養(yǎng)費用。